חיות מחמד בדירות שכורות גורמות לעיתים קרובות למחלוקת. תושבים מוטרדים לעיתים קרובות מכלבים המשוטטים בחופשיות בשטח משותף. לא רק ש"השאריות" שלהם גורמות למטרד, אלא שגם פחד עשוי לשחק תפקיד. אולי בגלל חוויה שלילית אישית עם כלבים, או בגלל הצורך להגן על ילדים. בית המשפט הפדרלי לצדק קיבל כעת החלטה פורצת דרך:

על העובדות:

שני דיירים חלקו שני כלבים. הם נתנו להם שוב ושוב לרוץ באזורים המשותפים של הנכס המושכר מבלי לקשור אותם ברצועה. זה בדיוק מה שאסר על פי חוקי הבית. הדיירים קיבלו מספר אזהרות בנושא, ולאחר הפרות חוזרות ונשנות, המשכיר הוציא להם צו פיטורים מיידי וחריג. הדיירים ביקשו כעת סעד זמני באמצעות הליכי אי-קבלה בבית המשפט הפדרלי לצדק. בית המשפט הפדרלי לצדק דחה בקשה זו משום שלערעור על אי-הקבלה לא היה סיכוי להצלחה.

לְנַמֵק:

בית המשפט הפדרלי לצדק (BGH) הבהיר כי מתן אפשרות לכלבים לרוץ חופשי באזורים המשותפים, בניגוד לחוקי הבית ולמרות אזהרות מרובות, מהווה הפרה חמורה של הסכמי שכירות. על פי BGH, הערכת בתי המשפט המקוריים כי מדובר בהפרת חובה, המצדיקה גם סיום חריג ומיידי, נכונה מבחינה משפטית.

הדיירים המתלוננים התנגדו לסיום השכירות, בטענה כי סיום השכירות ייחשב רק אם דיירים אחרים ייפגעו באמת מההתנהגות הלא הולמת ואם ניתן להוכיח פגמים קונקרטיים, כגון זיהום. הדיירים שסיימו את השכירות גזרו זאת מפסיקת "מעשנים עודפים", שעסקה בהפרעת שלום שנגרמה על ידי עשן טבק שדלף מהדירה לאזורים המשותפים, וקבעה כי זכותו של המשכיר לסיים את השכירות תלויה ביכולתו של המשכיר להוכיח פגמים ממשיים, לרבות, במידת הצורך, שדיירים אחרים חשו הפרעה בפועל. במקרה הנוכחי, לעומת זאת, המצב היה שונה, משום שלא מדובר בהפרעת שלום שנגרמה על ידי התנהגות בלתי הולמת בדירה עם השפעות חיצוניות (אם כי את האחרונות, כמובן, יש להוכיח תמיד), אלא בהפרה של חוקי הבית, שהייתה קיימת באופן אובייקטיבי ולכן ניתנת להוכחה ללא בעייתיות. בהקשר זה, מידת הפגיעה בדיירים האחרים אינה חשובה בבירור, אלא הפרה אובייקטיבית של חוקי הבית.

בית המשפט הפדרלי לצדק (BGH) לא התייחס לשאלה האם דרישת רצועה כזו בתקנון הבית אפקטיבית. ראשית, במקרה שנפסק, לא היה רלוונטי בפועל האם תקנון הבית שולב בפועל בהסכם השכירות הספציפי. האיסור על מתן אפשרות לכלבים לרוץ חופשי הוא, למעשה, הוראה רגולטורית בלבד שניתן לקבועה בתקנון בית שאינו חלק מהסכם השכירות (ביטוי לזכותו של המשכיר להפעיל סמכות ביתית). כהוראה רגולטורית כזו, דרישת הרצועה מותרת על פי הדעה הרווחת.

טיפ מעשי:

בעת פרסום תקנות כאלה, על בעלי נכסים לוודא שהן מועברות כראוי לשוכרים (הודעות, חוזרים וכו').

יש לעדכן ולסקור את כללי הבית הרלוונטיים כדי לקבוע האם הם מכילים תקנות דומות להגנה על דיירים אחרים מפני מטרד של חיות מחמד. יתר על כן, אם קיימות תקנות כאלה, על בעלי הבית להוציא אזהרות במקרה של הפרות, במיוחד לטובת הדיירים האחרים, אשר אחרת יכלו לטעון שהפרות של כללי הבית לא תוקנו.

נשמח לעזור לכם, התקשרו אלינו או שלחו לנו דוא"ל באמצעות טופס יצירת הקשר למטה

מקור: https://www.ivd-sued.net/nachrichten-details/archive/2020/april/article/pn-25-wohnraummiete-der-frei-laufende-hund-im-mietrecht.html

 #aktivaimmobilien #stefandischer #aktiva #immobilienemmendingen #immobilienfreiburg #immobilienmalterdingen #StayHealthy 

פשוט צרו איתנו קשר כאן